De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, dentre os 60 milhões de domicílios urbanos do país, 30 milhões não têm escritura. Vale dizer, 50% dos imóveis do Brasil são irregulares.
Em Salvador, o índice não se distancia da média nacional: dados levantados pela Prefeitura da capital, apontam o índice alarmante de 70% de imóveis sem escritura pública.
Fato inegável, é que o imóvel sem escritura pública ou com irregularidades registrais são uma realidade social, e, diante da burocracia e custos de regularização, a sociedade busca “ se virar com o que tem”, e já que não tem escritura, o popular contrato de gaveta vem se apresentando com uma “solução” nessas situações.
Mas o que é esse contrato de gaveta? Será que ele realmente fornece segurança jurídica às tratativas envolvendo imóveis sem escritura?
O famoso contrato de gaveta, pode ser definido à luz da sua própria nomenclatura, trata-se de contrato que estabelece os deveres e obrigações a respeito da compra e venda do imóvel, sem, contudo, ser um documento oficial com acesso público.
Ou seja, o contrato permanece “na gaveta” das partes contratantes, afinal, não é lavrado perante o tabelionato de notas, e, tampouco anotado no cartório de registro de imóveis.
E aí reside o grande problema do contrato de gaveta, ela apenas comprova a posse do imóvel, ou seja, não garante a propriedade do bem, afinal, só é dono quem registra.
Assim, em verdade, trata-se de um contrato de cessão de posse, atraindo riscos para o vendedor (cedente) e para o comprador (cessionário), especialmente em caso de falecimento de uma das partes
Com efeito, a ausência de formalidade do ato, atrai riscos ao negócio, especialmente em caso de falecimento de uma das partes, ou ainda, intenção de que o imóvel seja objeto de nova compra e venda.
Por um lado, se falecer o “comprador”, a família terá uma enorme dificuldade em incluir o imóvel na partilha, devendo ser considerada a hipótese da família ficar desamparada, afinal, como dito, o contrato de gaveta não garante a propriedade do imóvel. De outra banda, se falece o “vendedor”, o imóvel poderá ser objeto de divisão dos seus herdeiros, gerando todo um imbróglio para o comprador de boa-fé.
O ideal para que o negócio tenha segurança jurídica é buscar a melhor alternativa para regularizar o imóvel e formalizar a aquisição perante o Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, o imóvel será valorizado e poderá ser objeto de financiamento.
Anna Karinina
Advogada Civilista.